Hoe zich te ontdoen van erfdienstbaarheden

Eerfdienstbaarheden zijn wettelijke – en soms niet zo wettelijke – rechten op het gebruik van eigendom die aan een niet-eigenaar worden verleend. Deze gronden om erfdienstbaarheden te beëindigen zijn alle juridisch haalbaar, maar zij worden vaak door de ene of de andere partij tegengewerkt. Er is bijna altijd een openlijke juridische actie of procedure nodig om een erfdienstbaarheid op te heffen. U zult de zaak waarschijnlijk voor de rechter moeten brengen door een civiele rechtszaak in te dienen, zodat u de duidelijke titel kunt verkrijgen, maar u kunt problematische erfdienstbaarheden op verschillende manieren verwijderen.

Stilleggen van de titel

Soms hebben eigendommen erfdienstbaarheden die vele jaren geleden zijn ingesteld, en in dit geval kunnen juridische stappen worden ondernomen om “de titel stil te leggen” en sommige erfdienstbaarheden te verwijderen.

Voorstel dat de wettelijke beschrijving van het onroerend goed een zeer oude is. Er is nooit een eigendomsverzekering geweest en sommige grenzen zijn beschreven als omheiningen van eigendommen van anderen. Het indienen van een stille eigendomsvordering kan uw intentie kenbaar maken om de grenzen in overeenstemming te brengen met een huidige opmeting, zelfs als deze niet precies langs de huidige bestaande omheiningslijnen lopen.

Als niemand de actie betwist, wordt de titel stilgelegd en wordt het land opnieuw beplant zoals het is opgemeten. Een voorbeeld uit de praktijk van een “quieted title” was een erfdienstbaarheid voor een met name genoemde vrouw om het eigendom over te steken om ook toegang te krijgen tot een gemeenschap. De erfdienstbaarheid was meer dan 75 jaar oud, de vrouw was overleden en de waterput was om gezondheidsredenen al lang afgedekt. De erfdienstbaarheid was niet langer nodig en werd daarom beëindigd.

Laat het doel van de erfdienstbaarheid vervallen

Hoewel de meeste erfdienstbaarheden “met het land meelopen” of overgaan op nieuwe eigenaars van de betrokken eigendommen, kunnen omstandigheden als deze een erfdienstbaarheid van geen verder nut maken. U zou een nutsbedrijf een erfdienstbaarheid kunnen verlenen om uw land te doorkruisen om op een plaats te komen waar het grote reparaties uitvoert of een nieuwe elektriciteitscentrale bouwt. U kunt een erfdienstbaarheid vestigen die eindigt op een bepaalde datum of bij een bepaalde gebeurtenis, zoals de officiële voltooiing van de reparaties of de bouw – ervan uitgaande dat het nutsbedrijf een andere toegang tot zijn locatie heeft gecreëerd.

De erfdienstbaarheid opgeven

Een erfdienstbaarheid kan ook ophouden te bestaan omdat zij niet langer kan worden gebruikt. In het geval van het nutsbedrijf kan het een hek om zijn terrein plaatsen voordat de bouw is voltooid, waarbij het hek het gebied van de erfdienstbaarheid binnendringt. Dit kan juridisch worden opgevat als het opgeven van de erfdienstbaarheid door het bedrijf, omdat het technisch de toegang heeft geblokkeerd waarvoor de erfdienstbaarheid was opgericht.

Het opgeven van de erfdienstbaarheid kan echter een grijs gebied zijn. Het wordt over het algemeen niet als afstand beschouwd louter omdat het bedrijf de erfdienstbaarheid niet langer gebruikt, zoals wanneer het in plaats daarvan de bouw stopzet. De ongebruikte bouwgrond blijft toegankelijk voor het bedrijf, mocht het ooit besluiten de werkzaamheden daar te hervatten – tenzij natuurlijk kan worden bewezen dat het bedrijf nooit van plan is geweest de werkzaamheden te hervatten. In dat geval zou men kunnen aanvoeren dat het doel van de erfdienstbaarheid is vervallen.

Stop met het gebruik van een prescriptieve erfdienstbaarheid

Een prescriptieve erfdienstbaarheid is het resultaat van een enigszins ingewikkeld juridisch concept dat bekend staat als nadelig bezit. Het stuk grond naast het huis van Joe staat al zolang hij zich kan herinneren – misschien zelfs al tientallen jaren – leeg en ongebruikt. Op een dag besluit hij daar een garage te bouwen omdat hij geen ruimte heeft om er een op zijn eigen grondstuk bij te bouwen. Hij is in overtreding met de wet omdat hij niet de wettige eigenaar is, maar dat is een probleem op zich.

Daarnaast stort Joe beton om zijn bestaande oprit uit te breiden, zodat deze overgaat in de nieuwe garage op het eigendom dat hij in eigendom heeft. Nu heeft hij een erfdienstbaarheid gecreëerd, zelfs zonder toestemming van de eigenaar van de grond. Maar wat blijkt, hij besluit zijn nieuwe garage niet te gebruiken. Hij ontdekt dat hij er een hekel aan heeft om na het parkeren over al dat land te lopen om bij zijn voordeur te komen.

Als de houder van een voorschrijvende erfdienstbaarheid deze niet meer gebruikt, is dit een vorm van afstand doen.

Vernietig de reden voor de erfdienstbaarheid

In het geval van een erfdienstbaarheid die is gevestigd voor een partijmuur – een muur op de eigendomsgrens die beide eigendommen bedient – zou de vernietiging van de partijmuur effectief een einde maken aan de erfdienstbaarheid.

Zo ook, indien een erfdienstbaarheid is gevestigd voor het nutsbedrijf om vanaf de nieuwe locatie hoogspanningskabels naar de straat te leiden, en indien deze hoogspanningskabels om de een of andere reden worden afgebroken en verlaten om nooit meer te worden gebruikt, vervalt de erfdienstbaarheid. Het doel ervan is tenietgedaan.

De dominerende en dienende eigendommen samenvoegen

Soms hebben aangrenzende eigendommen een erfdienstbaarheid tussen hen in, waardoor een of beide partijen toegang hebben tot de andere. De ene is de dienende eigendom, en de eigendom die van de erfdienstbaarheid profiteert is de dominante eigendom. In dit geval is er sprake van een aanhorige erfdienstbaarheid.

Als één eigenaar beide eigendommen zou verwerven en ze zou samenvoegen in één juridische beschrijving, zou de erfdienstbaarheid niet langer nodig zijn. De twee eigendommen zijn samengevoegd. Dit kan gebeuren omdat de eigenaar van het dienstbare eigendom besluit te verkopen en de eigenaar van het dominante eigendom de kans grijpt om haar hofstede uit te breiden door het eigendom zelf te kopen.

Execute a Release Agreement

Als er een erfdienstbaarheid bestaat en de nieuwe eigenaren van beide eigendommen vinden dat deze niet langer van belang of nut is voor de dominante eigenaar, kan de erfdienstbaarheid worden beëindigd door de dominante eigenaar een release document te laten ondertekenen aan de dienende eigenaar. Dit vrijwaringsdocument kan ofwel de dienende eigenaar van de erfdienstbaarheid bevrijden, ofwel de erfdienstbaarheid vrijgeven aan de dienende eigenaar, waardoor de erfdienstbaarheid ophoudt een erfdienstbaarheid te zijn.

Laat een antwoord achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.