Come liberarsi delle servitù immobiliari

Le servitù sono diritti legali – e a volte non così legali – all’uso della proprietà concessi a un non proprietario. Questi motivi per terminare le servitù sono tutti legalmente validi, ma sono spesso contrastati da una parte o dall’altra. Quasi sempre è necessaria una sorta di azione legale palese o una procedura per rimuovere una servitù. Probabilmente dovrete portare la questione in tribunale presentando una causa civile in modo da poter ottenere il titolo chiaro, ma è possibile rimuovere le servitù immobiliari problematiche in diversi modi.

Chiudi il titolo

A volte le proprietà hanno servitù che sono state istituite molti anni fa, e in questo caso, può essere avviata un’azione legale per “quietare il titolo” e rimuovere alcune servitù.

Supponiamo che la descrizione legale della proprietà sia molto vecchia. Non c’è mai stata un’assicurazione sul titolo e alcuni dei confini sono descritti come linee di recinzione di proprietà di altri. Presentare un’azione di quietanza può annunciare la vostra intenzione di far concordare i confini con una perizia attuale anche se non sono esattamente lungo le linee di recinzione attualmente esistenti.

Se nessuno contesta l’azione, il titolo verrebbe quietato e la terra verrebbe ripiantata come da perizia. Un esempio reale di un titolo quietato era una servitù per una donna specificamente nominata per attraversare la proprietà per accedere anche ad una comunità. La servitù aveva più di 75 anni, la donna era deceduta e il pozzo era stato tappato da tempo per motivi di salute. La servitù non era più necessaria ed è stata quindi terminata.

Permettere che lo scopo della servitù scada

Anche se la maggior parte delle servitù “va avanti con la terra” o passa ai nuovi proprietari delle proprietà coinvolte, circostanze come queste possono rendere una servitù non più utile. Potreste dare a una società di servizi una servitù per attraversare il vostro terreno per raggiungere un sito dove sta facendo importanti riparazioni o stabilendo una nuova centrale elettrica. Potete creare una servitù che finisca in una data specifica o con un certo evento, come le riparazioni o la costruzione ufficialmente completata – assumendo che la società di servizi abbia creato un altro accesso alla sua posizione.

Abbandonare la servitù

Una servitù può anche cessare di esistere perché non può più essere usata. Nel caso della società di servizi, potrebbe erigere una recinzione intorno al suo sito prima che la costruzione sia completata, con la recinzione che invade l’area della servitù. Questo può essere legalmente interpretato come l’abbandono della servitù da parte della società, perché ha tecnicamente bloccato l’accesso che la servitù era stata creata per creare.

L’abbandono può essere una zona grigia, tuttavia. Generalmente non è considerato abbandono semplicemente perché l’azienda non usa più la servitù, come ad esempio se abbandona invece la costruzione. L’area di costruzione inattiva rimarrebbe accessibile dall’azienda se mai decidesse di riprendervi le operazioni – a meno che, naturalmente, si possa dimostrare che l’azienda non ha mai avuto intenzione di riprendere le operazioni. In questo caso, si potrebbe argomentare che lo scopo della servitù è scaduto.

Smettere di usare una servitù prescrittiva

Una servitù prescrittiva è il risultato di un concetto legale un po’ complicato conosciuto come possesso avverso. L’appezzamento di terreno accanto alla casa rurale di Joe è rimasto vacante e inutilizzato per tutto il tempo che riesce a ricordare – forse anche decenni. Un giorno decide di costruirci un garage perché non ha spazio per aggiungerne uno alla sua proprietà. Sta possedendo il terreno adiacente e ha infranto la legge perché non lo possiede legalmente, ma questo è un problema a sé stante.

Poi, Joe versa il cemento per espandere il suo vialetto esistente in modo che si trasformi nel nuovo garage sulla proprietà posseduta. Ora ha creato una servitù, anche senza il consenso del proprietario del terreno. Ma come si scopre, decide di non usare il suo nuovo garage. Scopre che odia attraversare tutto quel terreno dopo aver parcheggiato solo per raggiungere la sua porta d’ingresso.

Se il titolare di una servitù prescrittiva cessa di usarla, si tratta di una forma di abbandono.

Distruggere il motivo della servitù

Nel caso di una servitù creata per un muro di cinta – un muro sulla linea di proprietà che serve entrambe le proprietà – la distruzione del muro di cinta porrebbe effettivamente fine alla servitù.

Similmente, se una servitù è stata creata per la società di servizi per far passare le linee elettriche verso la strada dalla sua nuova posizione, e se queste linee elettriche sono state abbattute e abbandonate per qualche motivo, per non essere più utilizzate, la servitù diventa nulla. Il suo scopo è stato distrutto.

Unire le proprietà dominanti e serventi

A volte le proprietà adiacenti hanno una servitù tra di loro, che permette ad una o entrambe le parti di accedere all’altra. Una è la proprietà servente, e la proprietà che beneficia della servitù è la proprietà dominante. In questo caso, si ha una servitù pertinenziale.

Se un proprietario acquistasse entrambe le proprietà e le unisse in un’unica descrizione legale, la servitù non sarebbe più necessaria. Le due proprietà si sono unite. Questo potrebbe accadere perché il proprietario della proprietà servente decide di vendere e il proprietario della proprietà dominante coglie l’opportunità di espandere il suo podere acquistando la proprietà stessa.

Eseguire un accordo di rilascio

Se esiste una servitù e i nuovi proprietari di entrambe le proprietà scoprono che non è più di interesse o uso per il proprietario della proprietà dominante, la servitù può essere terminata dal proprietario della proprietà dominante firmando un documento di rilascio al proprietario della proprietà servente. Questo documento di liberazione può sia liberare il proprietario servente dalla servitù, sia rilasciare la proprietà della servitù al proprietario servente, liberando così la proprietà della servitù dall’essere una servitù.

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