Cómo deshacerse de las servidumbres inmobiliarias

Las servidumbres son derechos legales -y a veces no tan legales- al uso de la propiedad concedidos a un no propietario. Todos estos motivos para extinguir las servidumbres son legalmente viables, pero a menudo se oponen una u otra parte. Casi siempre se requiere algún tipo de acción o procedimiento legal manifiesto para eliminar una servidumbre. Probablemente tendrá que llevar el asunto a los tribunales presentando una demanda civil para poder conseguir el título claro, pero puede eliminar las servidumbres inmobiliarias problemáticas de varias maneras.

Quitar el título

A veces las propiedades tienen servidumbres que fueron instituidas hace muchos años, y en este caso, se puede iniciar una acción legal para «quitar el título» y eliminar algunas servidumbres.

Supongamos que la descripción legal de la propiedad es muy antigua. Nunca ha habido seguro de título y algunos de los límites se describen como líneas de valla de las propiedades de otros. La presentación de una acción de reserva de dominio puede anunciar su intención de hacer que los límites concuerden con un levantamiento topográfico actual, incluso si no son precisamente a lo largo de las líneas de las vallas existentes en la actualidad.

Si nadie impugna la acción, el título se tranquilizaría y el terreno se replantearía tal y como está levantado. Un ejemplo del mundo real de un título aquietado fue una servidumbre para que una mujer específicamente nombrada cruzara la propiedad para acceder también a una comunidad. La servidumbre tenía más de 75 años, la mujer había fallecido y el pozo hacía tiempo que se había tapado por motivos de salud. La servidumbre ya no era necesaria y, por lo tanto, fue rescindida.

Permitir que el propósito de la servidumbre expire

Aunque la mayoría de las servidumbres «corren con la tierra» o pasan a los nuevos propietarios de las propiedades involucradas, circunstancias como éstas pueden hacer que una servidumbre ya no tenga uso. Usted puede conceder a una empresa de servicios públicos una servidumbre para cruzar su terreno y llegar a un lugar en el que está realizando reparaciones importantes o estableciendo una nueva central eléctrica. Usted puede crear una servidumbre para terminar en una fecha específica o con un evento determinado, como las reparaciones o la construcción de ser oficialmente terminado – suponiendo que la empresa de servicios públicos ha creado otro acceso a su ubicación.

Abandonar la servidumbre

Una servidumbre también puede dejar de existir porque es incapaz de ser utilizado por más tiempo. En el caso de la empresa de servicios públicos, ésta podría erigir una valla alrededor de su terreno antes de finalizar la construcción y la valla invadiría la zona de servidumbre. Esto puede interpretarse legalmente como el abandono de la servidumbre por parte de la empresa, ya que técnicamente ha bloqueado el acceso para el que se estableció la servidumbre.

Sin embargo, el abandono puede ser una zona gris. Generalmente no se considera abandono simplemente porque la empresa ya no utiliza la servidumbre, como por ejemplo si abandona la construcción en su lugar. La zona de construcción inactiva seguiría siendo accesible para la empresa si alguna vez decidiera reanudar las operaciones en ella, a menos, por supuesto, que pudiera demostrarse que la empresa nunca tuvo la intención de reanudar las operaciones. En este caso, se podría argumentar que la finalidad de la servidumbre ha caducado.

Dejar de usar una servidumbre prescriptiva

Una servidumbre prescriptiva es el resultado de un concepto legal algo complicado conocido como posesión adversa. La parcela de tierra junto a la casa rural de Joe ha estado vacía y sin usar durante todo el tiempo que él puede recordar – tal vez incluso décadas. Un día decide construir allí un garaje porque no tiene espacio para añadir uno en su propia propiedad. Está poseyendo negativamente el terreno adyacente y ha infringido la ley porque no es legalmente propietario, pero eso es un problema en sí mismo.

A continuación, Joe vierte el hormigón para ampliar su camino de entrada existente para que se convierta en el nuevo garaje en la propiedad poseída adversamente. Ahora él ha creado una servidumbre, incluso sin el consentimiento del propietario de la tierra. Pero resulta que decide no utilizar su nuevo garaje. Descubre que odia atravesar todo ese terreno después de aparcar para llegar a la puerta de su casa.

Si el titular de una servidumbre prescriptiva deja de utilizarla, es una forma de abandono.

Destruir la razón de la servidumbre

En el caso de una servidumbre creada para una pared medianera -una pared en el límite de la propiedad que sirve a ambas propiedades- la destrucción de la pared medianera terminaría efectivamente la servidumbre.

De la misma manera, si se creara una servidumbre para que la empresa de servicios públicos llevara las líneas eléctricas a la calle desde su nueva ubicación, y si esas líneas eléctricas fueran derribadas y abandonadas por alguna razón, para no volver a ser utilizadas nunca más, la servidumbre quedaría anulada. Su propósito ha sido destruido.

Fusionar las propiedades dominante y sirviente

A veces las propiedades adyacentes tienen una servidumbre entre ellas, permitiendo a una o ambas partes el acceso a la otra. Una es la propiedad sirviente, y la propiedad que se beneficia de la servidumbre es la propiedad dominante. En este caso, se tiene una servidumbre accesoria.

Si un propietario adquiriera ambas propiedades y las combinara en una sola descripción legal, la servidumbre ya no sería necesaria. Las dos propiedades se han fusionado. Esto podría ocurrir porque el dueño de la propiedad sirviente decide vender y el dueño de la propiedad dominante salta a la oportunidad de ampliar su finca comprando ella misma la propiedad.

Ejecutar un acuerdo de liberación

Si existe una servidumbre y los nuevos propietarios de ambas propiedades encuentran que ya no es de interés o uso para el dueño de la propiedad dominante, la servidumbre puede ser terminada por el dueño de la propiedad dominante firmando un documento de liberación al dueño de la propiedad sirviente. Este documento de liberación puede liberar al propietario sirviente de la servidumbre o liberar la propiedad de la servidumbre al propietario sirviente, liberando así la propiedad de la servidumbre de ser una servidumbre.

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